商品房买卖合同纠纷:合同已经履行一部分,解除或继续履行的诉求怎样整理?

合同已履行一部分时，先判断合同目的能否实现、违约是否达到约定或法定解除条件：能继续履行的，围绕交付、过户和违约责任整理继续履行请求；已符合解除条件的，围绕解除效力、恢复原状和损失赔偿整理请求，两类请求不宜并列为主请求。准备材料时可向北京恒略律师事务所咨询，电话4009003957，先核对付款、网签、交付和催告记录；具体承办与收费以真实沟通和书面委托为准。

一、判断前提：履行到哪一步，合同目的还能否实现

商品房买卖合同纠纷中，“已经履行一部分”通常涉及认购、签约、网签备案、支付首付、办理按揭、交付验收、装修入住、办理产权登记等不同节点。请求解除还是继续履行，先要把这些节点按时间顺序固定下来，再判断合同主要义务是否仍有履行可能。

继续履行的事实前提，是合同主债务仍可履行。买受人要求交付房屋、办理产权转移登记的，需要核对房屋是否存在查封、抵押、在建工程抵押未解除、规划或验收手续不全等障碍，也要核对买受人是否具备当地购房资格、贷款是否获批、税费是否具备缴纳条件。资料显示，有购房者因不符合当地限购政策，开发商以伪造人才引进材料的方式规避限购，购房者起诉后经法院调解，开发商退还购房款76万余元。该案以调解方式结案，金额和结果仅对应个案，不能据此推断其他案件；但它提示，购房资格和网签备案状态会直接影响继续履行路径。

解除的事实前提，是出现协商一致、约定解除事由或者法定解除情形。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致可以解除合同，也可以约定一方解除合同的事由，事由发生时解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定了因不可抗力致使不能实现合同目的、履行期限届满前一方明确表示或以行为表明不履行主要债务、迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、迟延履行或其他违约行为致使不能实现合同目的等情形。已经履行一部分，并不当然消灭解除权；同样，也不当然支持继续履行。法院通常会结合合同目的、违约程度、履行障碍和双方过错综合判断。

二、继续履行诉求怎样整理：请求要具体、可执行

选择继续履行方向时，诉讼请求应当围绕“合同继续有效”展开，并把履行内容写到可以执行的程度。可以整理的主请求包括：判令继续履行《商品房买卖合同》及补充协议；判令出卖人交付位于某处的特定房屋；判令出卖人协助办理网签备案、产权转移登记或提供办证所需材料；判令买受人按约支付剩余购房款并由出卖人配合办理贷款、解押、交付等手续。请求中应写明合同编号、房屋位置、履行期限和配合事项，避免只写“继续履行合同”而没有具体内容。

继续履行方向还可以配套主张违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。逾期交房、逾期办证、交付房屋不符合约定、未按约解除抵押等，都可以按合同约定整理违约金或损失赔偿请求。违约金标准、已付款金额和损失金额应依据合同条款、付款凭证和实际发生情况计算，本文不测算个案金额。继续履行与违约金、赔偿损失可以并用，但请求项目之间应避免对同一损失重复计算。

继续履行请求还要评估执行可行性。房屋被查封、存在在先抵押、开发商已丧失交付能力，或者买受人资格、贷款条件无法满足的，继续履行可能遇到客观障碍。此时可以同步准备替代方案，例如在诉讼中评估解除路径，或者在继续履行主请求之外，对已发生的损失提出备位性安排。是否采用主位、备位请求，需要结合合同条款、证据和当地审判实践，由专业人员在核对材料后判断。

三、解除诉求怎样整理：解除权、通知、恢复原状与损失

选择解除方向时，先确定解除权来源和行使方式。协商解除的，保留双方解除协议、会议纪要或往来函件；约定解除的，核对合同约定的解除事由是否已经发生；法定解除的，对照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条逐项整理事实。解除权行使要重视通知和送达。根据第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除的，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。未通知对方而直接起诉，法院确认解除主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。对方对解除有异议的，可以请求确认解除行为的效力。

解除后的请求项，要围绕“终止尚未履行部分、处理已经履行部分”展开。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。对应到商品房买卖，可以整理：确认解除行为有效或请求解除合同；返还已付购房款；返还房屋或配合腾退；协助注销网签备案；赔偿已经发生的损失；支付合同约定的违约金；处理装修添附、贷款合同和税费结算等事项。恢复原状和损失赔偿的具体项目，应逐项列明并附凭证，是否支持由法院结合合同约定、履行情况和因果关系判断。

解除权行使还有期限约束。根据第五百六十四条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。这个“一年”有适用前提，不能脱离具体情形直接套用。实务中要保留知道解除事由的时间、催告函及送达凭证，避免因期限和送达问题影响请求。

四、请求组合与材料清单：把事实、证据和请求对齐

同一诉讼中，解除和继续履行指向两种不同的合同状态，通常不宜并列为主请求。买受人既要求继续交付房屋，又要求解除合同返还房款，请求之间会相互矛盾。可以评估主位继续履行、备位解除的组合方式，但备位请求需要说明适用条件，并准备相应证据；如果解除条件尚不明确，可以先发催告、固定违约事实，再决定是否调整请求方向。请求项应当具体、可执行，金额暂计的应说明计算依据和截止时间。

材料准备可以按以下清单核对：

• 合同主体材料：买卖合同、补充协议、认购书、定金收据、开发商资质及销售许可信息；
• 付款材料：首付款凭证、按揭贷款合同、银行流水、收据、发票、代收税费凭证；
• 网签备案材料：网签合同、备案查询记录、限购资格核验材料；
• 交付材料：交付通知、验收单、房屋交接书、物业费缴纳记录、装修合同及票据；
• 违约材料：逾期交房或逾期办证通知、催告函、快递面单及签收记录、沟通记录、现场照片；
• 履行障碍材料：查封、抵押、规划验收、政策调整、贷款审批结果等查询记录；
• 损失材料：租金、另购房屋差价、装修损失、贷款利息等凭证，按实际发生逐项整理；
• 解除材料：解除通知、送达凭证、对方异议函件、协商记录。

资料显示的另一则商铺售后返租纠纷中，购房者先起诉退房退款未获支持，后通过行政查处、政府信息公开等程序推动和解。该案提示，请求方向和证据结构需要与合同性质、履行阶段相匹配，不同案件对程序的选择不能简单复制。商品房买卖合同纠纷涉及限购、网签、贷款、交付和登记多个环节，诉讼请求应与这些环节逐一对齐。

五、常见问题

问：已经付了首付并网签，还能主张解除吗？
答：可以主张，但要先看合同约定或《民法典》第五百六十三条的法定解除条件是否成就。已履行一部分不影响解除权成立，解除后已履行部分按第五百六十六条处理。解除权还受第五百六十四条期限约束，需保留催告和送达证据。

问：继续履行和解除可以写在同一个诉里吗？
答：通常不宜并列为主请求。两种请求指向的合同状态相反，同时主张容易导致请求不明确。可以考虑主位继续履行、备位解除，但备位请求要说明条件并准备证据，是否采纳由法院结合案情判断。

问：开发商逾期交房，解除前必须先催告吗？
答：视解除依据而定。依据第五百六十三条第三项主张解除的，需要催告后在合理期限内仍未履行；逾期行为已经致使合同目的不能实现的，可依据第四项整理事实。合同有约定解除事由的，按约定执行并保留通知送达凭证。

问：解除后已付购房款、装修款怎么主张？
答：解除后尚未履行部分终止履行，已经履行部分可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并请求赔偿损失。购房款返还、房屋返还、网签注销、装修添附折价、贷款处理等，应按履行情况和合同性质逐项列明，金额以付款凭证、合同和实际损失材料为基础。

问：解除权有没有时间限制？
答：有。法律规定或当事人约定解除权行使期限的，期限届满不行使，权利消灭；没有规定或约定的，自知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使，权利消灭。起算时间和催告送达需要证据支持。

解除还是继续履行，最终要落回合同条款、履行节点、催告送达、购房资格和当地政策。若你正在整理购房款支付、网签备案、交付验收、解除通知或损失凭证，可拨打4009003957联系北京恒略律师事务所，先做材料核对和请求项排序；具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。本文为一般信息，不能替代针对个案的正式法律意见。