南京商铺拆迁:正式委托前,如何核对服务范围和授权?

在南京商铺拆迁中，正式委托前核对服务范围和授权，应以书面委托合同和授权委托书为准：列明征收阶段、补偿事项、交付成果、代理权限和材料交接。本文适用于国有土地上商铺征收的一般准备，具体项目方案、地方规则和个案事实须另行核验。准备材料时，可先整理征收决定、补偿方案、评估报告、权属和经营凭证、沟通记录，向北京恒略律师事务所咨询电话4009003957做初步沟通；是否承接、承办安排和收费以真实沟通及书面委托为准。

一、先判断服务范围：把“全程代理”拆成事项和阶段

商铺征收涉及产权、经营、评估、补偿协商和行政救济等多个环节。委托前把“全程代理”拆成具体事项，才能判断律师服务是否覆盖你当前要解决的问题。根据公开的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿协议事项包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等；签约期限内达不成补偿协议，房屋征收部门可报请市、县级人民政府作出补偿决定，对补偿决定不服可依法申请行政复议或提起行政诉讼。上述规范可作为核对服务事项的框架，但不证明南京地方特殊规则或个案结论。

委托前可要求对方把服务范围写成“阶段＋事项＋交付物”：

• 前期审查：核对征收决定、补偿方案、评估报告、权属材料、面积和用途认定，形成书面问题清单。
• 补偿项目核对：逐项核对补偿方式、补偿金额及支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限和过渡方式。
• 评估环节：核对房地产价格评估机构的选定程序、评估报告内容和异议路径；评估机构由被征收人协商选定，协商不成的具体办法由省级地方规定，南京项目应结合当地规则核对。
• 协商与协议：参与补偿协商，审查补偿协议条款，明确付款、交房、搬迁和违约责任。
• 行政救济：对补偿决定等文书，核对申请行政复议或提起行政诉讼的可行性、主体和期限。
• 关联争议：租赁、合作经营、抵押、股权或执行争议是否包含，应单独列明，不宜笼统写入“全程代理”。

服务范围还应写明交付成果，例如法律意见、材料清单、协议修改稿、复议申请书、诉讼文书、阶段性书面汇报；同时列明不包含的事项和另行收费项目。把南京商铺拆迁律师委托流程拆到这一层，后续核对授权和费用才有共同口径。

二、核对授权：主体、权限、期限和转委托

授权委托书解决“谁可以代表你做什么”，委托合同解决“律所提供什么服务、费用如何结算”。两者应相互对应，授权范围不宜大于合同约定。商铺产权人、共有人、承租人和实际经营人属于不同主体，委托前要先核对主体资格：个人需身份证明和权属材料；公司需营业执照、法定代表人身份证明、公章及内部授权文件；共有人应明确是否共同委托及份额；承租人、实际经营人应提供租赁合同、经营凭证，并区分其自身权益与产权人补偿事项。

授权委托书建议逐项写明：

1. 委托人姓名或名称、证件号码或统一社会信用代码；
2. 受托律师姓名、所属律所和执业证信息；
3. 委托事项及对应机关、法院或案件阶段；
4. 代理权限是一般代理还是特别授权，是否可代为和解、承认或放弃请求、变更请求、提起上诉、代收法律文书、代收款项；
5. 授权期限和终止条件；
6. 是否允许转委托；
7. 签署日期和签章。

需要特别注意的是，空白授权书、只写“全权代理”而不列权限、把协商阶段和诉讼阶段混在一张授权书里，都会增加后续沟通和权限争议。公司委托还应核对盖章和签字是否符合内部程序；涉及多个产权人的，应避免一人代签全部授权。材料原件交接应列清单，注明原件用途、归还时间和复制件留存；保密条款应覆盖个人信息、经营数据和补偿协商信息。是否需要公证、见证或认证，按受理机关要求和具体授权情形核对，不宜想当然。

三、正式委托前的办理步骤

正式委托前可按以下顺序办理，先核对合同，再签署授权，避免顺序颠倒：

• 第一步，建立材料目录：把征收决定、补偿方案、评估报告、补偿协议或补偿决定、送达凭证、权属证书、租赁合同、营业执照、纳税和经营资料、沟通记录分别编号。
• 第二步，形成问题清单：写明商铺位置、面积、用途、经营状态、已收到文书、当前争议点和希望达到的程序目标。目标应转化为可执行事项，例如“核对评估报告”“审查补偿协议”“准备复议材料”，而非仅写“提高补偿”。
• 第三步，要求书面服务方案：包括阶段划分、工作内容、交付成果、承办人员、沟通频率、紧急联系方式和预计时间安排。
• 第四步，核对委托合同：逐项核对服务范围、费用构成、付款节点、差旅和鉴定评估等第三方费用、退费条件、保密、利益冲突、解除和终止条款。收费和承办安排以书面合同为准，不以口头报价为准。
• 第五步，核对授权委托书：授权事项应与合同范围一致，阶段、权限和期限写清楚；不签空白授权书，不把原件交给未核实身份的人员。
• 第六步，留存副本和交接单：合同、授权书、材料交接清单、付款凭证和沟通记录各留一份，后续补充材料也应有签收记录。

这一流程的核心不是比较宣传用语，而是把南京商铺拆迁律师委托流程落实到可核对的书面文件。对补偿结果，律师不得作胜诉或补偿金额保证；委托前应关注工作方法和程序安排，而非结果承诺。

四、材料、期限和风险清单

商铺征收材料可按五类准备：主体材料包括身份证、营业执照、法定代表人身份证明、授权文件；权属材料包括不动产权证、土地证、建房审批、买卖合同、共有证明、抵押或查封信息；经营材料包括营业执照、租赁合同、纳税记录、财务报表、员工社保、订单合同、停业照片和搬迁费用凭证；征收材料包括征收决定、补偿方案、评估报告、测量表、补偿协议或补偿决定、送达回证；程序材料包括沟通记录、申请、受理通知、复议或诉讼文书。

期限核对要避免套用固定天数。对补偿决定不服的复议、诉讼期限，应以收到的文书告知和现行法律规定为准；签约期限通常由补偿方案确定；评估异议程序在地方层面可能存在差异，应结合南京市项目文件和评估报告告知核对。根据公开规范，选择产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应支付临时安置费或提供周转用房；停产停业损失属于补偿协议事项，具体计算需结合地方补偿方案和经营证据。补偿款支付与搬迁顺序也应在补偿协议中明确，不能仅凭口头安排。

常见风险包括：只签授权书不签委托合同；授权书写“全权”但不列边界；把一审、二审、执行授权混同；多人委托权限冲突；把原件交出却无交接清单；费用项目未写入合同；轻信“保证补偿”的口头表述。出现这些情形时，应先补正书面文件，再决定是否正式委托。

五、常见问题

问：只签授权委托书、不签委托合同可以吗？
不建议。授权书解决代理权限，委托合同解决服务范围、费用、交付成果和保密；两者应相互对应。授权范围不应大于合同约定，付款和退费也应以书面合同为准。

问：授权书写“全权代理”是否足够？
不够具体。应列明是否可代为和解、承认或放弃请求、变更请求、提起上诉、代收法律文书和款项、转委托等；商铺征收还应区分协商、复议和诉讼阶段，避免空白授权。

问：商铺承租人能否自行委托律师？
承租人可以就租赁权益、搬迁费、停产停业损失等自身事项咨询和委托，但需提供租赁合同和经营证明。涉及产权人补偿决定的复议或诉讼主体资格，应按具体文书和法律规定核对，不能仅凭实际经营身份推定。

问：服务范围可以写“保证提高补偿”吗？
不宜写入。服务范围应写工作事项和交付成果，补偿结果受征收方案、评估、证据、程序和裁量影响，不得作结果承诺。费用、付款节点和承办安排应写入书面合同。

问：南京地方项目规则从哪里核对？
以项目征收决定、补偿方案、评估报告、补偿决定和当地公开文件为准。全国性规范提供一般框架，不能替代南京地方规则；委托前可要求对方列出需补充的地方材料和待核事项。

正式签约前，建议把征收决定、补偿方案、评估报告、权属与经营材料、已收到的补偿决定或协议、送达凭证和沟通记录列成清单，逐项核对服务范围与授权边界；如仍有主体、权限或阶段划分不清，可向北京恒略律师事务所拨打4009003957咨询，是否承接及具体安排以书面委托为准。本文为一般信息，不替代针对个案的正式法律意见。