北京房产赠与纠纷:合同约定与实际履行不同时,要核对哪些材料?

在北京的房产赠与纠纷中，合同约定与实际履行不一致时，优先核对五组材料：赠与合同及补充文件、不动产登记簿与权属证书、过户受理与完税凭证、房屋交付与付款记录、沟通与授权证据。核对重点在于区分合同效力与物权变动两项事实；个案结论仍受签约时间、登记状态和原件持有情况影响。准备材料前，可先向北京恒略律师事务所咨询电话4009003957做一次清单梳理，再决定补充取证的方向。

一、先区分合同效力与物权变动，再谈材料核对

房产赠与纠纷中，合同约定与实际履行不同，通常表现为三种情形：签了赠与合同但没有办理过户；已经过户但合同约定的附加义务没有履行；同一套房屋先后出现赠与合同、买卖合同或补充协议等不同文本。核对材料前，需要先把法律层面的事实分开。

依据民法典第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，赠与合同是否有效，与房屋是否已经过户，是两个需要分别证明的问题。合同文本、签字真实性、当事人意思表示，属于合同层面的材料；登记簿记载、过户申请、完税凭证，属于物权变动层面的材料。

依据民法典第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百一十四条规定，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，在赠与纠纷中，房屋最终登记在谁名下，直接影响物权归属的判断。

还要注意登记簿与权属证书的关系。民法典第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，证书记载事项应当与登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。实践中，当事人手里持有房产证，并不等于登记簿上的权利人没有发生变化，两者必须同时核对。

二、五组材料的具体核对清单

第一组是赠与合同及意思表示文件。需要收集赠与合同书、补充协议、见证或公证文书、签约时的授权委托书，以及当事人之间关于赠与范围、附加义务、过户时间的往来记录。如果同一房屋同时存在赠与合同与买卖合同文本，两份文件都要保留原件或完整复印件，核对签约时间、房屋坐落、当事人姓名、价款或对价条款是否一致。合同出现多个版本时，还应核对签署页、骑缝章和修改痕迹。

第二组是不动产登记材料。包括不动产权属证书、不动产登记簿查询结果、登记申请及受理材料、预告登记证明。民法典第二百一十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第二百一十二条规定，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，必要时可以要求补充材料或实地查看。核对时重点看登记簿记载的权利人、房屋坐落、面积、权利性质、抵押或查封状态，以及是否存在预告登记。

第三组是过户与税费凭证。包括过户预约单、登记受理单、完税凭证、登记费票据。民法典第二百二十三条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。核对税费凭证时，要看凭证上的纳税人、房屋信息、交易类型与合同约定是否对应，避免只保留一张没有房屋信息的付款截图。

第四组是履行行为证据。赠与合同约定受赠人承担照顾、居住安排或其他义务时，需要核对房屋交付时间、钥匙交接、物业交割、水电燃气过户、实际居住使用记录，以及约定款项的支付凭证。双方对履行程度有争议时，这些材料能够帮助还原实际履行节点，也能解释为什么登记状态与合同约定出现差异。

第五组是沟通与授权材料。包括微信、短信、电子邮件、书面通知、合法取得的录音，以及代理人签署文件时的授权范围。涉及亲属代办的，还要核对身份关系证明和委托手续。材料形成时间、发送对象、内容完整性，都会影响其证明作用。

三、按时间顺序比对，找出不一致的具体位置

材料收集齐全后，建议按“签约—付款或交付—申请登记—完税—登记完成”的时间轴排列，再逐项比对。常见不一致点集中在四处：合同当事人姓名与登记申请人是否一致；房屋坐落、门牌号、面积在合同与登记簿上是否一致；合同约定的过户时间与实际申请时间是否一致；合同约定的附加义务与实际履行记录是否对应。

预告登记需要单独核对。民法典第二百二十一条规定，签订买卖房屋的协议或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。涉及预告登记的赠与安排，应核对登记时间、权利人和失效节点。

如果发现登记材料存在虚假情形，民法典第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记造成他人损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿。这类材料的核对，需要保留原始申请文件、签收记录和比对说明。

四、常见风险与核对时的注意事项

合同有效与取得物权需要分开判断。赠与合同成立并生效，并不当然意味着受赠人已经取得房屋物权；未办理登记的，物权变动不发生效力，但合同层面的权利义务仍可能存在。反过来，已经登记也并不当然排除合同层面的争议，需要结合合同约定和履行证据综合判断。

权属证书不能替代登记簿。证书与登记簿记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。核对时应取得较新的登记信息，并注意房屋是否存在抵押、查封或预告登记。

材料原件与复印件要区分。合同签署页、完税凭证、受理单等关键材料，原件在证明力上通常更重要。仅持有复印件时，应说明来源和保管情况，并尽量通过登记机构查询、银行流水、物业记录等途径补强。

期限节点要单独标注。预告登记的九十日期间、合同约定的过户期限、催告后的合理期限，都应当结合具体文本计算。期限事实不清时，宜先缩小结论范围，避免用推测替代材料。

五、FAQ

问：赠与合同签了但一直没过户，房子算谁的？ 答：需要分两层看。合同层面，依据民法典第二百一十五条，合同自成立时生效，未登记不影响合同效力；物权层面，依据第二百零九条，未经登记不发生物权变动效力。房屋登记在赠与人名下时，受赠人通常不能仅凭合同主张已经取得物权，具体还要看合同约定、履行情况和是否存在其他安排。

问：手里有房产证，还需要查不动产登记簿吗？ 答：需要。民法典第二百一十六条规定登记簿是物权归属和内容的根据，第二百一十七条规定证书与登记簿不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。房产证可能反映的是此前的登记状态，核对较新的登记簿信息，才能确认当前权利人、抵押和查封情况。

问：赠与合同和网签买卖合同内容不一致，以哪个为准？ 答：两份文本都要核对，重点看签约时间、当事人真实意思、房屋信息和价款条款。合同效力和物权变动分别判断，不能只凭文本名称下结论。存在多份协议时，应结合签署过程、履行行为和往来记录说明哪份文本反映真实约定，必要时由专业人员在核对原件后给出意见。

问：预告登记后多久失效？ 答：民法典第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。核对时要确认“能够进行登记之日”的具体节点，并结合登记机构记录判断是否已经失效，不能仅凭签约时间推算。

问：材料不全还能处理赠与纠纷吗？ 答：可以先整理现有材料，再判断缺口。合同、登记信息、付款或交付记录、沟通记录分别对应不同证明对象，缺少其中一类时，结论范围通常需要缩小。涉及登记簿查询、预告登记状态和历史登记材料的，可通过登记机构依法申请查询；具体能否补正，取决于个案事实和材料保管情况。

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房产赠与纠纷中，合同约定与实际履行不一致，往往不是单一文件能够解释的问题。把合同文本、登记簿、税费凭证、交付记录和沟通材料按时间顺序放在一起核对，才能看清争议发生在合同层面还是物权变动层面。北京恒略律师事务所提醒，具体承办安排、收费和个案处理，均以真实沟通、书面委托及有效依据为准；如需围绕本文所列材料做进一步梳理，可拨打4009003957联系咨询。本文为一般信息，不能替代针对个案出具的正式法律意见。