聊城征收补偿律师费用咨询:同房号户型图与选房确认单面积不同,报价应核对哪份测绘资料?

面积出现差异时，报价前应重点核对能够证明“用于产权调换房屋”建筑面积的测绘成果及其形成依据，包括征收部门保存的实测测绘报告、面积计算资料，以及评估机构实地查勘记录；户型图和选房确认单作为对照材料使用，不宜单独作为面积报价的唯一依据。核对节点建议放在补偿协议签订前、评估报告出具或复核阶段。聊城当地项目具体使用哪一类测绘资料、由哪个部门保管，需向征收部门进一步核实。

两份材料在征收程序中的不同用途

户型图主要反映房屋户型布局和设计示意，选房确认单主要记录选房结果或确认意向。两者都可能标注面积，但形成环节和用途不同。面积差异影响评估和补偿协议时，需要把两份材料与测绘成果逐项对照，查明各自面积口径、测量时点和数据来源。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。该条同时规定，被征收人应当协助实地查勘，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料。面积争议中，经签字确认的实地查勘记录可以用来核对房屋现状和面积口径。

第十四条进一步规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。建筑面积属于评估应考虑的因素，报价前应把面积依据固定下来。

建议的核对顺序

1. 先核对测绘成果本身：向征收部门调取用于产权调换房屋的测绘报告或面积实测资料，核对测绘机构、测绘时点、计算规则和附图。
2. 再核对实地查勘记录：查看查勘记录中的房屋状况、面积记载及各方签字确认情况，与测绘成果对照。
3. 最后对照户型图和选房确认单：把两份材料标注的面积、房号、楼栋、户型与上述测绘成果逐项比对，要求征收部门说明差异原因。
4. 核对协议面积条款：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。用于产权调换房屋的面积属于补偿协议应当载明的事项，签约前应使协议面积与经核实的测绘成果保持一致。

报价与费用边界

面积差异会影响补偿标的和评估基础，但不当然决定律师服务费。律师服务费应与律师事务所书面约定服务范围、计费方式和金额，不能仅凭面积差推算收费标准。评估、鉴定费用则属于第三方费用：《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。咨询报价时，可以把面积核对、评估报告复核、补偿协议审查分别列为拟议工作事项，与律所协商是否纳入服务范围及如何计费。

依据出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十二条、第十四条、第三十一条，公开文本见https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十五条，公开文本见https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html。