渭南商铺拆迁律师费用咨询:实际经营面积比租赁合同多出夹层,费用约定前应核对哪些面积与经营材料?

在渭南商铺拆迁中遇到租赁合同记载面积与实际经营面积不一致、多出夹层的情况，与律师谈费用之前建议先固定两组材料：一组是能说明夹层来源、范围和现状的面积材料，另一组是能说明夹层实际用于经营及其持续期间的经营材料。同时把费用条款拆成律师服务费、代委托人支付的费用、异地办案差旅费三类分别核对，并要求律所出具收费清单。材料核对的作用是让“服务范围是否包含夹层面积主张”“工作量如何估算”有共同的事实基础，避免收费标准已经谈定、争点却还没说清。

一、面积材料：先把“合同面积”和“实际使用面积”对上

建议围绕同一间商铺、同一租赁关系、同一时间段，逐项比对下列材料，并注明每份材料的来源与形成时间：

• 租赁合同及附件：合同记载的建筑面积、附图、是否提及夹层或二层、租金计算方式（按面积还是按间）。
• 夹层形成材料：夹层是原有结构、出租人改建还是承租人添附，是否有图纸、施工记录、出租人同意文件或物业备案记载。这一点直接影响面积主张的依据，需进一步核实，不宜预设。
• 现状丈量记录：自行测量的草图与尺寸、现场照片视频、测绘机构出具的成果（如有）。
• 使用痕迹的客观记录：水电表位置与缴费记录、物业费单据、消防或安全检查记录。
• 征收方形成的材料：入户调查表、丈量表、评估明细中记载的面积与签字确认情况。

比对时留意差异点：合同面积、丈量表面积、实际使用面积三者不一致的，把差额落在哪一部分（夹层、加建、公摊）分别写明，这类整理有助于向律师说明争议的具体范围。

二、经营材料：说明夹层确在用于经营

面积之外，还需准备能反映经营事实与经营年限的材料，用途是支撑夹层部分属于实际经营场所：

• 营业执照及经营场所登记信息；
• 纳税记录、开票记录、收款流水；
• 租赁付款凭证与租金收据；
• 员工考勤、工资发放记录；
• 进货、销货单据与库存记录；
• 门头、店内陈列、经营场所的照片视频；
• 与出租人、物业、征收方沟通的书面或聊天记录。

建议按年度归组，同一事项的材料保持主体一致；不同程序阶段形成的日期不同属正常情况，注明形成时间即可。

三、费用约定：三类费用分开写清

根据《关于进一步规范律师服务收费的意见》第八项（司发通〔2021〕87号，2021-12-28成文，原文见 https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-03/25/content_5681313.htm ）：律师事务所与当事人协商收费，应当遵循公开公平、平等自愿、诚实信用的原则，不得作出违背社会公序良俗或者显失公平的约定，不得采取欺骗、诱导等方式促使当事人接受律师服务价格。该条同时明确，除律师服务费、代委托人支付的费用、异地办案差旅费外，严禁以向司法人员、仲裁员疏通关系等为由收取所谓的“办案费”“顾问费”等任何其他费用；律师事务所在提供法律服务过程中代委托人支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费等费用，不属于律师服务费，由委托人另行支付；律师事务所应当向委托人提供律师服务收费清单，包括律师服务费、代委托人支付的费用以及异地办案差旅费，其中代委托人支付的费用及异地办案差旅费应当提供有效凭证。

据此，咨询时可以请律所书面写明：服务范围是否包含夹层面积的调查取证、与征收方沟通协商、评估复核、行政复议或诉讼各阶段；各阶段如何计费；哪些支出属于代付费用、如何凭票据结算。夹层面积主张是否单独纳入委托、如何计价，可与律所协商确定。渭南当地的收费数额需以律所针对本案的书面报价为准，不宜用其他案件的费用替代。

北京恒略律师事务所的业务方向包含征地拆迁，可就上述材料的核对与拟议服务范围、费用边界进行咨询，咨询电话4009003957，具体承办人员与服务范围以委托约定为准。