拆迁评估异议复核：调查表面积与房屋登记不一致，怎样提出书面异议？

在国有土地上房屋征收中，收到分户评估报告后，如发现调查表记载面积与房屋登记簿或权属证书不一致，应自收到报告之日起10日内向原房地产价格评估机构提交书面复核申请，逐项指出面积差异、评估对象遗漏等问题。北京恒略律师事务所提示，先核对差异来源和证据，再确定异议请求；需要梳理材料的，可拨4009003957沟通。

一、先判断差异出在哪一层：登记面积、调查记录还是未登记部分

调查表记载面积与房屋登记不一致，处理方式取决于差异的性质，不能一概按“以登记为准”或“以实测为准”下结论。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这是评估机构确定已登记房屋评估对象的基本规则。因此，当调查表记载面积小于登记簿面积时，先核对登记簿是否最新、是否存在更正登记或变更登记，再核对调查表的记载来源和测绘口径。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。调查表可能将这部分面积单列，也可能与已登记面积合并记载。若评估报告未反映认定处理结果，或者将已认定面积遗漏，属于评估对象不全面、不客观的问题，可以作为复核申请的理由。

此外，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门在评估前应组织调查，向评估机构提供已登记房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况，调查结果应在征收范围内公布。核对时可以把登记簿、权属证书、征收调查表、公示材料、分户评估报告放在一起逐项比对，确认差异是登记记载问题、调查记录问题，还是评估报告漏项问题。

二、书面复核申请的适用前提与10日期限

对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。这里有三项条件需要同时满足：对象是原评估机构，形式是书面申请，时间是在收到报告之日起10日内。

期限起算点是“收到评估报告之日”，不是报告出具日，也不是公示开始日。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告时，应注意保留签收记录；通过邮寄方式收到的，保留面单和签收信息。期限较紧，现场递交并索取回执、通过可查询签收状态的邮寄方式提交，都有助于固定送达时间。

复核申请应提交给原房地产价格评估机构，不是征收部门，也不是评估专家委员会。若分户评估报告缺少负责该项目的两名以上注册房地产估价师签字，或者仅加盖公章而以印章代替签字，也可以作为书面异议中的程序性问题提出，要求评估机构说明并补正。

三、书面异议怎么写：结构与材料清单

书面复核申请宜采用“主体信息—异议事项—事实理由—请求事项—证据清单”的结构，便于评估机构逐项回应，也便于后续鉴定程序查阅。

第一部分写申请人姓名、联系方式、房屋坐落、评估报告名称及编号、收到报告日期。第二部分分项列明异议事项，例如：调查表记载建筑面积与登记簿记载面积相差多少平方米；评估报告是否遗漏附属房屋或未登记建筑认定面积；评估时点是否为房屋征收决定公告之日；分户评估报告的估价师签字盖章是否齐全。第三部分对应每项异议写明事实和依据，避免只写结论。第四部分提出具体请求，如请求复核面积认定、请求重新出具评估报告或书面说明理由。第五部分附证据清单和送达方式。

常用材料包括：不动产权证书或房屋所有权证；不动产登记机构出具的房屋登记簿查询结果；征收调查表及公示材料；分户评估报告及签收凭证；未登记建筑的认定、处理文书；房屋平面图、测绘报告或竣工图；附属房屋的照片、建房审批材料或缴费凭证；邮寄回执或现场递交回执。材料按异议事项分组编号，在申请书中直接引用编号，能减少评估机构因信息不清而维持原结果的情况。

在分户初步评估结果公示期间，评估机构应安排注册房地产估价师现场说明解释，存在错误的应当修正。这个阶段发现面积记载问题，可以先要求说明和修正；公示期满后转交正式分户评估报告的，再按复核程序提出书面申请。

四、复核之后：10日鉴定申请与补偿争议的处理

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。收到复核结果后，先看复核是否针对面积差异逐项回应，是否说明了采用登记簿面积或调查表面积的理由。

对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，选派成员组成专家组进行鉴定，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。鉴定申请的对象是评估专家委员会，不是原评估机构，期限起算点是收到复核结果之日。

被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。复核、鉴定和补偿争议处理是不同环节，期限分别计算，不宜混用。面积差异较大的案件，建议在复核申请阶段就把登记簿、调查表、评估报告和未登记建筑认定文书整理成对照表，后续鉴定或补偿协商时可以直接使用。

五、常见问题

调查表面积比房产证少，能直接要求按房产证面积评估吗？

不能直接下结论。已登记房屋面积一般以登记簿为准；权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。应先调取登记簿、核对调查表来源，再在复核申请中提出具体差异和证据。

复核申请可以邮寄提交吗？

可以。书面申请向原评估机构提出，现场递交索取回执，或通过可查询签收状态的邮寄方式提交并保留面单、签收记录，都能固定送达时间。期限自收到评估报告之日起10日，建议留出在途时间。

复核维持原结果后还能做什么？

自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。两个程序的申请对象和期限起算点不同。

没有登记的面积在复核中怎么处理？

未经登记建筑按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。复核申请中应附认定处理文书，指出评估报告是否遗漏该部分面积，或者是否未按认定结果评估，不宜仅以调查表记载自行主张面积。

超过10日还能申请复核吗？

复核申请期限为收到评估报告之日起10日，超过后原评估机构可能不予受理。应先核对签收日期、送达方式是否存在误差，再评估其他救济渠道；能否补救需结合具体材料判断。

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调查表面积与房屋登记不一致，核心在于把差异落到具体证据上：登记簿记载、调查表来源、未登记建筑认定文书、评估报告签字盖章和签收时间，都是书面异议需要核对的材料。具体能否提出、如何表述以及后续程序选择，需结合房屋权属状况和征收进度逐项核对。北京恒略律师事务所可提供材料梳理与文书审核，咨询电话4009003957；本文为一般信息，不替代针对个案的正式法律意见。