来宾征收补偿:咨询前怎么把事情经过讲清楚?

咨询前把事情讲清楚,可按时间线说明谁、哪处房、收到哪些文书、每个节点做了什么,并带齐原件;先讲事实,再讲争议和诉求。本文以国有土地上房屋征收的一般程序为参照,来宾具体项目规则以当地公布的征收决定和补偿方案为准。北京恒略律师事务所咨询电话4009003957。

一、先把“谁、房、文书、时间”四件事定下来

征收补偿咨询里常见的情形,是从“补偿太低”讲起,讲了很多,听的人仍不知道房屋在哪、谁是被征收人、程序走到哪一步。要让经过可核对,先定四个基础信息。

主体。 列明被征收人、共有人、继承人、承租人、实际经营人分别是谁,谁在跟征收部门沟通,谁签过字。房屋有共有、继承、离婚分割、买卖未过户的,说明权利来源和现有凭证;承租人、实际经营人涉及搬迁费、停产停业损失的,说明租赁关系、经营起止时间和证照情况。

房屋。 说明位置、建筑面积、证载用途与实际用途、土地性质、建造年代、有无未经登记的扩建。国有土地上房屋征收与集体土地征收适用的规则不同,先确认项目属于哪一种。征收范围确定后,不得在范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;征收部门书面通知暂停办理相关手续的暂停期限最长不超过1年。房屋在范围确定后有过改扩建的,要单独说明时间。

文书和时间。 按收到顺序列出征收决定公告、补偿方案、评估报告、测量表、协商通知、补偿决定等文件的名称、作出主体、收到日期和送达方式。公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。没有书面文件的,把口头通知的时间、地点、在场人、内容记下来,注明是亲历还是转述。再用一条时间轴把公告、评估、协商、签约或未签、搬迁通知、补偿决定排出来,判断当前节点。

二、按征收程序还原经过

征收决定和补偿方案。 补偿方案由房屋征收部门拟定,报市、县级人民政府;政府组织有关部门论证并公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日,征求意见情况和根据公众意见修改的情况应及时公布。旧城区改建项目中,多数被征收人认为补偿方案不符合条例规定的,政府应组织被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证情况修改方案。咨询时说明自己是否提交过书面意见、是否申请参加听证、方案与自家房屋如何对应。

评估和补偿项目。 说明评估机构如何确定、评估时点、面积和用途认定、装修和附属物是否单列、评估报告是否送达。对报告有异议的,按项目所在地规定的渠道及时提出,保留异议材料和答复。补偿项目按条例逐项核对:被征收房屋价值补偿,搬迁、临时安置补偿,停产停业损失补偿,以及市、县级人民政府制定的补助和奖励。把“想要多少”拆成“哪一项、依据是什么、凭证在哪”。

协议或补偿决定。 补偿协议应就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立。签约期限内达不成协议,或者房屋所有权人不明确的,房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按补偿方案作出补偿决定并公告;对补偿决定不服,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。说明是否签过协议、有无空白条款、是否收到补偿决定及送达日期。

搬迁。 条例规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁;不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁,禁止建设单位参与搬迁活动。遇到断水断电、堵路,先保证人身安全,及时报警、就医、拍照录像,记录时间、人员和现场情况,再通过法定渠道反映。讲述时区分补偿未到位、协议未履行、补偿决定已作出等不同状态。

三、咨询前准备的材料清单与讲述顺序

材料按四组整理,编页码和清单。第一组,身份和权属:身份证、户口簿、房产证、土地使用证、建房审批文件、买卖合同、继承或赠与材料、离婚分割材料、租赁合同、营业执照、纳税或经营流水。第二组,征收文书:征收决定公告、补偿方案、征求意见答复、评估报告、测量表、补偿协议、补偿决定、搬迁通知、送达回证。第三组,房屋现状和损失:房屋照片视频、装修合同和票据、附属物清单、经营流水、员工工资或社保记录、搬迁费用票据。第四组,沟通和救济:与征收部门、评估机构、街道社区的沟通记录,书面申请及答复,信息公开答复,复议或诉讼材料。原件带齐核对,提交复印件。

讲述顺序:先用两分钟说清房屋在哪、谁的权利、项目到哪一步;再按时间轴讲关键事件;最后说争议点和证据。金额主张放在事实之后,分项说明。记不清的日期和文书名称直接说不确定,标注待补。做一页纸摘要,把项目名称、征收主体、当前节点写在首页,进行来宾征收补偿律师咨询时便于对方快速判断适用程序。

四、容易说不清的风险点和期限

把国有土地征收和集体土地征收混讲。 两者在批准主体、程序和补偿项目上存在差异;本文所引条例针对国有土地上房屋征收,集体土地征收及地上附着物补偿需结合项目批准文件和当地规定另行核对。

只讲结果不讲送达。 补偿决定是否送达、何时送达,直接影响复议和诉讼期限的起算。收到公告、补偿决定等文书,记录送达日期,保留信封和签收单。

口头承诺不留痕。 协商中的过渡安排、奖励口径、口头答复,尽量要求书面确认或形成会议记录;无法书面化的,当天整理沟通纪要。

未经登记建筑讲不清建造时间。 条例要求征收决定前对未经登记建筑调查、认定和处理;合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应给予补偿,违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。提供建造年代、审批情况、历史照片、缴费记录等,供认定核对。

错过异议和救济节点。 评估异议、信息公开、行政复议、行政诉讼各有适用条件和期限,期限以文书载明或依法确定为准,不能凭记忆推算。

五、常见问题

问:只有口头通知,没有书面文件,能先咨询吗? 答:可以。先把口头通知的时间、地点、在场人、内容按日期记录,注明亲历或转述;同时申请征收决定、补偿方案、评估报告等书面材料。拿到后再核对程序节点和期限。

问:房屋没有产权证,是否一定没有补偿? 答:不能直接下结论。条例要求征收决定前对未经登记建筑调查、认定和处理,合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应补偿,违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。重点讲建造时间、审批和历史使用凭证。

问:补偿协议谈不拢,会直接强制搬迁吗? 答:签约期限内达不成协议,房屋征收部门可报请作出征收决定的市、县级人民政府按补偿方案作出补偿决定并公告;对决定不服可依法申请行政复议或提起行政诉讼。实施征收应先补偿、后搬迁。收到决定后记录送达日期。

问:评估报告数额低,咨询时讲什么? 答:讲评估机构如何选定、评估时点、面积和用途认定、装修附属物是否计入、比较案例和计算方法,带评估报告、产权证、房屋照片和装修票据。对报告有异议的,按当地规定渠道及时提出并保留答复。

征收补偿咨询的质量,取决于事实是否清楚、材料是否对得上、时间节点是否准确。把主体、房屋、文书、时间四件事定下来,按程序节点还原经过,再把诉求拆成项目和依据,沟通会更有效。本文基于国有土地上房屋征收的一般规范整理,来宾具体项目的适用范围、补偿标准和程序要求,以当地公布的征收决定、补偿方案及有效文书为准。需要就材料清单、时间轴或程序节点进一步核对,可通过北京恒略律师事务所咨询电话4009003957联系;具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。