杭州国有土地征收律师咨询:房屋登记用途为住宅而评估按营业房测算,咨询应比对哪份用途认定材料?

房屋登记用途为住宅、评估却按营业房测算时，首先应比对不动产登记簿与房屋权属证书上的用途记载；两者不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。同时，应调取征收部门的房屋调查公布结果、未经登记建筑的认定处理结果，以及评估报告和实地查勘记录中对“评估对象用途”的表述，查明评估按营业房测算所依据的用途认定材料。

一、先比对登记簿与权属证书

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”该条还要求，房屋征收部门应当组织调查、明确评估对象，并向评估机构提供包括已登记房屋情况和未经登记建筑认定、处理结果在内的房屋情况，调查结果应在征收范围内公布。

据此，核对时可以围绕同一房屋，逐项比较以下内容：

登记簿与权属证书用途一致为住宅时，评估报告将评估对象写成营业房，就需要进一步查明其依据是登记簿之外的哪份认定材料，而不能仅凭现场实际经营状态替代用途认定。

二、再核对评估报告中的对象描述与程序材料

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑房屋的“区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。用途是评估的法定考虑因素，评估报告应当能够说明评估对象用途的来源。

程序上，该办法第十六条要求分户初步评估结果包括“评估对象的构成及其基本情况和评估价值”，并在征收范围内公示；公示期间，评估机构应安排注册房地产估价师现场说明解释，“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”。第十七条要求房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。第十九条明确：“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”

因此，咨询前可以把材料按“登记记载—征收调查—评估对象描述—实地查勘”四组整理，重点标注三处差异：登记簿用途与权属证书用途是否一致；征收调查结果与登记簿用途是否一致；评估报告所称营业房用途对应哪份调查、认定或登记材料。对评估报告的疑问，可以要求评估机构解释说明；初步结果公示期间存在错误的，可以要求修正。

三、杭州个案还需核实地方认定口径

上述全国规则可以确定登记簿、权属证书及未经登记建筑认定处理结果在用途核对中的位置。杭州市地方征收补偿政策对住宅改为经营用途是否另有认定条件、材料要求或补偿口径，本次资料未涵盖，需向征收部门、不动产登记机构或当地征收项目公布的办事材料另行核实。若评估按营业房测算所依据的只是一份用途不明的情况说明，而缺少登记簿、权属证书或有权机关认定处理材料与之对应，可以围绕评估对象认定依据提出书面异议，并要求评估机构依据上述规定作出解释；具体异议渠道和期限，应以该项目征收决定、补偿方案及当地公布的程序材料为准。