廊坊国有土地征收:调查表面积与房屋登记不一致,怎样提出书面异议?

调查表面积与房屋登记不一致时，先核对面积口径；确属调查记录与登记记载冲突的，应向房屋征收部门提交书面异议，要求复核并书面答复。已登记房屋一般以权属证书和登记簿为准，两者不一致时，除有证据证明登记簿错误外，以登记簿为准；未登记建筑按政府认定结果处理。北京恒略律师事务所提示，提出异议前应把权证、登记簿、测绘报告和现场照片按同一口径整理；需要结合廊坊当地征收程序核对材料，可拨打4009003957咨询。

一、先判断：差在面积口径、登记记载还是调查记录

征收调查中的“面积”可能指建筑面积、套内建筑面积、土地面积或附属房屋面积。发现调查表所载面积与房屋登记不一致时，不宜直接认定为少算，应先把调查表、房屋权属证书、房屋登记簿和测绘报告放在一起，按同一口径逐项比对。例如，登记簿记载的是建筑面积，调查表记载的是套内面积，或者把土地面积与房屋建筑面积直接相减，都会形成表面差异，但未必是调查错误。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。因此，书面异议应首先说明：调查表采用的是哪一项面积，登记簿和权证分别记载什么，差异具体落在主体房屋、共有部分、附属房屋还是土地范围。如果调查表低于登记簿记载，且没有说明测量依据、计算方式或剔除原因，就应要求征收部门核对调查记录并说明来源。

对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，按规定不予补偿。因此，无证附属房、加建部分被漏记时，可以要求纳入调查并取得认定、处理结果，但不能直接把无证面积等同于有证房屋面积。

二、向房屋征收部门提交书面异议：写清请求并留痕送达

调查阶段的书面异议，收件对象通常是房屋征收部门，而不是房地产价格评估机构。涉及廊坊国有土地征收律师咨询时，第一步不是套用外地模板，而是核对本项目公告指定的收件窗口、异议期和材料格式。异议书可以围绕以下内容展开：

1. 异议人及房屋信息：姓名、联系方式、房屋坐落、权证号或登记簿编号，便于征收部门对应到具体调查记录。
2. 异议对象：写明对哪一份调查结果、哪一处面积记载提出异议，避免只写“面积不对”。
3. 事实差异：分别列明登记簿面积、权证面积、调查表面积和测绘报告面积，说明差异口径及计算方式。
4. 具体请求：请求核对调查记录、组织复测或复核、将遗漏的附属房屋提交认定、更正调查结果，并将更正结果作为评估资料。
5. 依据与附件：列明权属证书、登记簿查询材料、测绘报告、现场照片等附件，签名并注明日期。

书面异议应提交至公告指定的受理窗口，并要求签收；通过邮寄提交的，应在邮寄详情单上写明文件名称，保留副本、邮寄凭证和查询记录；通过线上渠道提交的，保存提交成功页面和附件清单。上述全国性条文未设定调查结果异议的统一法定期限，但征收范围公告、补偿方案或当地书面通知可能规定异议期。应先看公告；公告有期限的，在该期限内提交，公告未写明的，也应在评估报告出具前尽快提出，不要只作口头反映。

三、材料清单：按证明目的分组，避免只交权证

材料准备的目标，是让征收部门能够核对“登记面积是什么、调查面积怎么来的、差异是否真实存在”。可按以下四组整理：

• 权属与身份材料：身份证件、房屋权属证书、房屋登记簿查询结果；如权证与登记簿不一致，同时说明不一致之处。
• 面积与测绘材料：测绘报告、房屋平面图、规划许可、竣工验收材料、购房合同等；这些材料用于核对面积口径和房屋范围，证明力需结合原件和形成时间判断。
• 未登记建筑及附属物材料：建造时间线索、审批或缴费材料、历史照片、附属物清单、政府认定处理文书等；重点不是自行认定合法，而是要求纳入调查并取得认定结果。
• 送达与公布材料：调查结果公布页截图、异议书副本、签收记录、邮寄回执、线上提交回执等，用于固定提出异议的时间与内容。

如果认为房屋登记簿本身记载错误，应准备能够证明登记簿确有错误的材料，并向不动产登记机构核对更正途径；是否必须先办理更正登记，视当地登记程序和证据情况确定。材料提交时可按目录编号，原件用于现场核对，复印件随异议书提交。

四、评估报告已出：10日复核与10日鉴定要分清

调查异议与评估异议是两个程序。评估报告已经出具并采用错误面积的，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。复核申请应具体说明面积来源、遗漏附属房屋、面积口径或评估时点等问题，不宜只写“补偿过低”。

原房地产价格评估机构应自收到书面复核申请之日起10日内复核。改变原评估结果的，应重新出具评估报告；没有改变的，应书面告知申请人。对复核结果仍有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会选派成员组成专家组进行鉴定，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

被征收人对补偿仍有异议的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理；对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。评估时点通常为房屋征收决定公告之日，核对报告时也应关注面积、时点和评估对象是否一致。调查阶段已经提出的书面异议、送达回执和更正结果，应一并保留，供后续复核、鉴定或救济程序使用。

五、常见问题

调查面积和房产证面积不同，必须先申请行政复议吗？
不必。调查阶段先向房屋征收部门书面提出异议，要求核对调查记录；对评估报告不服的，走复核评估和专家鉴定；对征收决定不服，才依法申请行政复议或提起行政诉讼。几个程序对象不同，不宜混用。

只口头向工作人员反映，可以吗？
不建议只口头反映。口头沟通难固定时间、内容和答复，书面异议可列明差异、请求和证据，并通过签收或邮寄回执留痕。后续评估或补偿争议中，能够说明何时提出、提出什么。

异议书交给评估公司还是征收部门？
针对调查表面积和调查记录，交房屋征收部门；针对已出具的评估报告，交原房地产价格评估机构申请复核。评估复核有收到报告之日起10日的期限，调查异议不要拖到评估阶段才提。

无证附属房被漏记，能直接按有证房屋补偿吗？
不能直接等同。未登记建筑应按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。书面异议的重点是要求将附属房屋纳入调查、取得并载明认定处理结果；是否补偿及如何补偿，依认定结论和适用规则确定。

本文依据全国性公开规范说明一般程序，不证明廊坊当地具体项目必然适用同一窗口、期限或材料格式。如已收到调查结果公告或评估报告，可把公告、报告首页、权证、登记簿、测绘报告和已提交的异议材料整理后，联系北京恒略律师事务所，电话4009003957，结合当地程序和期限核对下一步；具体承办安排、收费及个案处理以真实沟通、书面委托和有效依据为准。