2026年合肥征地拆迁律师咨询:土地证附记面积与评估表不一致,咨询应先比对哪份测绘图?

在合肥遇到土地证附记面积与征收评估表面积不一致，咨询时建议先比对不动产登记簿及其附图（宗地图、房屋平面图），再核对土地证附记所附的附图，最后查看评估机构实地查勘记录和评估报告所依据的测绘图。这样排序的依据是：不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、第二百一十七条）。土地证属于不动产权属证书，附记面积同样是证书记载的一部分，遇到冲突时应回到登记簿核对。

一、三份“图”的核对顺序与各自用途

第一步：调取不动产登记簿及登记附图。 登记簿是物权归属和内容的根据，登记机构保存的宗地图、房屋平面图、界址点坐标等，能核对土地的坐落、四至、面积和房屋轮廓。建议以登记机构出具的查询结果为准，核对附记面积对应的是宗地面积、房屋建筑面积还是土地分摊面积。

第二步：核对土地证附记及其附图。 土地证附图可以与登记簿附图逐项比对界址、边长和面积。两者不一致时，先确认是否存在登记簿记载错误；在没有相反证据的情况下，以登记簿为准。

第三步：核对评估表一侧的测绘图。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋征收部门应当组织调查，已登记房屋的性质、用途和建筑面积一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准。评估表采用与登记簿不同的面积，需看其取值来源。该办法第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像、做好记录，并由房屋征收部门、被征收人和估价师签字或盖章确认。实地查勘记录及附图，正是评估表面积的直接依据。

三份图核对的是同一宗地、同一房屋的界址与面积，维度一致，可以并列比较；不要拿土地证附记的宗地面积直接与评估表的房屋建筑面积比较，先确认面积口径相同。

二、评估阶段可以要求说明的环节

若征收项目属于国有土地上房屋征收，评估时点为房屋征收决定公告之日。分户初步评估结果公示期间，评估机构应安排注册房地产估价师现场说明解释，存在错误的应当修正；对分户评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明（《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十六条、第十九条）。咨询时可以把“评估表面积取自哪份图、测点在哪里、与登记簿附图差异如何形成”作为要求书面说明的问题。

若项目属于集体土地征收，则适用《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的现状调查、公告和补偿登记程序，上述国有土地上房屋征收评估规则不当然适用。合肥具体项目适用哪套程序，需结合征收公告、土地性质和项目阶段核对，本次资料未提供合肥地方细则。

三、咨询前可整理的材料

这些材料用于把“面积差异”落到具体图件和测点上，属于整理建议，不构成法定提交顺序。

费用方面，律师咨询与代理服务范围、计费方式以书面委托合同约定为准；本次资料未提供合肥当地律师收费标准，无法给出具体金额。评估复核、测绘等第三方费用不属于律师服务费，应向出具报告或图件的机构另行核对。北京恒略律师事务所的联系方式与服务安排，以实际沟通确认的信息为准。