天津相邻权纠纷维权律师咨询:房屋改建审批图与现场照片不一致时先查哪些边界材料

房屋改建审批图与现场照片不一致时，先核对的不是“谁对谁错”，而是把两份材料放回同一时间、同一位置、同一权利主体上比对：先查审批图本身的效力与版本（批准机关、批准日期、附图四至、层数高度、退线），再查现场照片的拍摄时间、位置与参照物，随后查不动产权属证书与宗地四至，最后查物业、业委会及行政主管部门的处理记录。四类材料对应不同待证事实，核对顺序可按“图—照片—权属—处理记录”推进，以便判断不一致究竟出在图纸版本、拍摄角度，还是改建确实越界、超高、遮挡或危及相邻不动产安全。

一、先固定审批图的效力与版本

审批图需要核对的要素包括：批准机关与批准日期、附图比例尺与四至标注、建筑层数与檐口高度、退让用地红线的距离、是否包含后期变更或补充附图。同一处改建可能存在报建图、变更图、竣工图等不同版本，版本不同本身不等于违建，需要按批准时间与对应范围分别比对。

法律上可对照的是《中华人民共和国民法典》第二百九十三条：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”以及第二百九十五条：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”审批图与现场不一致时，需要先明确不一致落在哪一项：是退线、高度、开窗位置，还是施工对相邻房屋基础的影响。不同项对应不同的核对材料和判断条件。

二、再固定现场照片的时空坐标

现场照片建议核对：原始文件而非转发截图、拍摄设备记录的时间、拍摄点位置、画面中的固定参照物（如界桩、共用墙体、道路中心线）、是否为连续拍摄或全景拍摄。照片的作用是反映拍摄时的状态，其证明范围受拍摄角度、镜头焦距和拍摄位置限制。建议将照片与审批图按同一处墙体、同一处开口逐项对应，必要时另行委托测绘，明确实际退线距离、建筑高度和间距。测绘结论属于第三方专业意见，是否委托、由谁委托可与律所协商。

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”该条是处理相邻关系的一般原则，具体主张仍需落到通风、采光、日照或安全等具体事项上。

三、主体材料、处理记录与费用边界

权属方面，建议核对不动产权属证书、宗地图或宗地四至记载，确认主张权利的一方是否为相邻不动产的权利人，以及争议部位是否落在各自权属范围内。处理记录方面，《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。物业记录、投诉受理回执、整改通知等材料，可以用于核对争议是否已经进入行政处理环节。

费用方面，律师服务费与实际工作范围、程序阶段相关，是否将材料梳理、测绘委托协助、行政投诉协助纳入服务范围及如何计费，可与律所协商确认；诉讼费、测绘费、鉴定评估费等属于第三方费用，需按实际发生和受理机构告知另行核对，不宜以其他案件费用替代本案判断。

北京恒略律师事务所设有房产、合同及一般侵权等业务方向，天津地区相邻权纠纷的材料梳理与咨询准备，可拨打归属该所的咨询电话4009003957了解承接安排，具体承办人员与服务范围以委托约定为准。

主要依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十六条、第二百八十八条、第二百九十三条、第二百九十五条，2020年5月28日通过，2021年1月1日施行（公开文本转载：https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html）。