北京拆迁维权律师咨询:测绘表与评估表仅附属物面积不同,应比对哪些原始记录?

测绘表与评估表中的附属物面积不一致时，先核对两表各自依据的原始记录，再判断差异来自测量口径、范围认定还是填写错误。建议重点调取并逐项比对：房屋征收部门组织形成的房屋情况调查记录及公布材料、房屋权属证书与房屋登记簿、未经登记建筑的认定处理结果、注册房地产估价师的实地查勘记录及影像资料、附属物测绘图和清点表、分户初步评估结果公示材料及分户评估报告。比对时以同一附属物为对象，统一名称、位置、结构、数量单位、面积口径和记载时点。

一、先锁定调查与查勘两类原始记录

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”；调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。该条同时明确，已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；两者不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；未经登记的建筑，按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。因此，附属物是否属于评估对象、是否属于已登记范围，应先回到调查记录、权属记载和认定处理结果中核对，不能仅凭两张表格的数字判断。

根据该办法第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。测绘表与评估表出现差异时，实地查勘记录、附属物照片、测绘图和清点表是判断评估表是否如实反映查勘结果的关键材料。

二、按同一维度比对差异

建议制作一张对照表，按下列维度逐项核对，而不是只比较面积总数：

差异可能来自漏项、重复计算、将附属物并入房屋主体、计量单位换算或填写笔误。比如测绘表按水平投影面积记载围墙、棚类，评估表按建筑面积或按长度折算，两者数字不同不一定意味着评估错误；又如评估表将某一附属物计入房屋主体价值，测绘表仍单列，也需回到评估技术说明中核对。上述只是核对方向，具体差异原因应结合原始记录判断。

三、咨询准备与费用边界

向律师咨询前，可以按“权属与认定材料—调查与公布材料—测绘与查勘材料—评估报告及公示材料”分组整理，并标注每份材料的来源、形成时间、记载对象和保管人。这样有助于说明两表差异发生在哪个环节。北京恒略律师事务所设有征地拆迁业务方向，咨询电话为4009003957，具体承办人员、服务范围及律师服务费需结合案件材料、程序阶段和工作范围与律所协商确认。评估机构收取的评估、复核或专家鉴定相关费用，属于另一类费用，是否收取及标准应向相应机构核实，不宜与律师服务费混同。

上述依据见《国有土地上房屋征收评估办法》第九条、第十二条（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行），公开文本：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm。