上海拆迁维权:首次咨询应说明哪些情况?

在上海遇到房屋征收，首次咨询应说明房屋与土地权属性质、征收项目与已收文书、补偿方案与评估、协议签订与履行、诉求与证据保存五类情况。国有土地与集体土地征收规则不同，上海各区口径也有差异，结论以现行公告和正式文书为准。北京恒略律师事务所建议先按时间整理一页事实清单，咨询电话4009003957。

一、先讲清房屋和土地的性质与权属

同一栋房屋，土地性质不同，维权路径差别很大。国有土地上的房屋征收，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）；集体土地征收及地上房屋处理，适用土地管理法等规范。首次咨询时，把“坐落位置、土地性质、房屋用途、建筑面积、权属来源”五项说明白，律师才能判断争议落在哪个程序里。

说明方式可以按以下顺序展开：

• 坐落：上海市某区某街镇某路（可只说到路段），房屋是否在征收范围内，是否临街、是否独立成套；
• 土地性质：国有出让、国有划拨、宅基地、集体建设用地，是否已办理用地批准手续；
• 房屋用途：住宅、非住宅、住改非、厂房、商铺，实际用途与证载用途是否一致；
• 面积：证载面积与实际测绘面积是否一致，有无未经登记建筑、附属物、天井、阁楼；
• 权属：不动产权证、房地产权证、公房租赁凭证、宅基地使用证、建房审批表、继承或买卖合同；共有人、承租人、实际居住人分别是谁。

条例规定，房屋征收部门应当对房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应予配合，调查结果在征收范围内公布。面积或用途登记与实际情况不符时，核对产权证与不动产登记簿、测绘成果、建房审批文件、历史用地批准文件，比只凭口头描述更有用。

集体土地还要注意收回土地使用权的特殊情形。土地管理法第六十六条规定，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，在为乡（镇）村公共设施和公益事业建设、不按批准用途使用土地、因撤销迁移等原因停止使用土地等情形下，可以收回土地使用权；因公益事业收回农民集体所有土地的，应当给予适当补偿。收到《收回土地使用权决定书》的，要说明作出主体、批准文件和补偿安排，便于判断收回情形与主体是否适当。

二、征收项目名称与已经收到的文书

项目是否已经启动、走到哪一步，直接决定可用的救济方式。条例第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。第十二条规定，作出房屋征收决定前应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；作出决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

咨询时建议逐项说明：

1. 项目信息：项目名称、发布主体、征收决定公告日期与文号、征收范围图，公告张贴在何处、是否拍照留存；
2. 已收文书：评估报告、补偿决定、责令交出土地决定、限期拆除通知、协议搬迁通知、签约催告、信访答复等，每份文书的名称、编号和收到日期；
3. 送达方式：直接送达、留置送达、邮寄送达还是公告送达，信封、快递单、短信、微信记录是否保留；
4. 项目名目：属于征收，还是“协议搬迁”“旧改”“城中村改造”等名目，发布主体是区政府、街道、村委还是公司。

上海拆迁维权律师判断程序节点，主要看征收决定公告、补偿决定和补偿协议这三类文书。文书日期记不清的，先按“收到当天”记录，并保留原始载体；口头通知、会议内容尽量整理成文字并注明时间、地点、在场人。

三、补偿方案、评估结果和协议履行情况

补偿争议通常集中在方案适用、评估结果和协议履行三处，首次咨询应分别说明。

补偿方案：说明补偿方式（货币补偿、产权调换或两者结合）、安置房源位置与交付条件、过渡费、搬迁费、非住宅的停产停业损失、奖励与补贴项目。方案内容以项目正式公布的文本为准，口头承诺单独列出并说明是否有书面依据。

评估环节：说明评估机构如何选定、评估时点、评估方法、报告是否送达、是否申请复核或鉴定。对评估报告有异议的，把异议点写成条目，例如面积认定、用途认定、单价、可比实例选取、附属物漏项，逐项对应证据。

协议履行：已经签订协议的，说明签约主体（征收部门、实施单位、街道、村委或开发公司）、协议名称与编号、签订日期、补偿总额构成、安置房位置面积和交付时间、款项支付节点、违约责任，有无补充协议或口头承诺。已签约但未获实际安置补偿的，说明签约后实际收到多少、安置房是否交付、有无书面催告和对方答复。

金额核对需要协议、评估报告、补偿方案和付款凭证四类材料，首次咨询不必自行测算，把凭证带齐更有效。资料显示，补偿费用专户存储、专款专用属于征收决定作出前的程序要求，核对相关凭证有助于判断履行进度。

四、诉求、时间节点与证据保存

委托上海拆迁维权律师前，先把诉求类型说清楚：提高补偿、要求履行协议、对评估有异议、对征收决定或补偿决定不服、申请政府信息公开、确认强制拆除违法，还是解决共有、继承、租赁争议。诉求不同，材料组织顺序和程序选择不同。

时间节点按“何时签约、何时交房、何时拆除、何时付款、何时收到答复”排列成一页时间轴。行政复议和行政诉讼的期限，以文书告知内容和现行法律规定为准；首次咨询时说明“何时收到何文书”，比自行判断是否超期更可靠。涉及强制拆除风险的，先确保人身安全，及时报警并拍照、录像固定现场，再寻求法律帮助。

证据保存可以按以下方式操作：

• 对征收决定公告、补偿方案、评估报告、协议、通知等文书拍照或复印，保留原件；
• 对房屋内外、附属物、装修、经营场所多角度拍照录像，记录拍摄时间；
• 与征收方、村委、街道沟通时，保留录音、微信、短信、会议记录；
• 信访答复、信息公开答复、复核鉴定结论一并归档，按文书类别和时间编号。

信息公开可以作为核实项目合法性的方式。申请前明确所需文件名称、制作机关和用途，例如用地批准文件、规划许可、征收批准文件、补偿方案、评估机构选定材料等，避免重复申请或申请内容指向不明。

五、首次咨询建议携带的材料清单

1. 身份与权属：身份证、户口簿、产权证或租赁凭证、宅基地使用证、建房审批表、共有权人信息、继承或买卖材料；
2. 房屋现状：房屋照片视频、测绘报告、装修清单与票据、营业执照及经营流水（非住宅）；
3. 征收文书：征收决定公告、补偿方案、评估报告、补偿决定、各类通知及送达凭证；
4. 协议与付款：已签协议、补充协议、付款记录、交房通知、催告函、对方答复；
5. 沟通记录：短信、微信、录音、会议记录、信访答复、信息公开答复；
6. 事实清单：一页时间轴，列明关键日期、文书名称、经手人和自己的目标。

材料不全不影响首次咨询，先把已掌握的情况说明白，缺失部分列成待补清单，后续逐项核对。

常见问题

问：第一次咨询需要本人到场吗？

本人到场便于核对原件和细节。不能到场的，可由近亲属持授权说明基本情况，先提交材料复印件或照片，后续再补原件核验。涉及共有人、承租人的，建议提前梳理关系，避免遗漏利害关系人。具体安排以与律师事务所沟通确认为准。

问：什么文书都没收到，可以先咨询吗？

可以。说明项目名称、公告张贴照片、周边签约情况、工作人员口头通知内容，以及房屋和土地权属现状，律师可以据此判断程序阶段和需要核实的事项。没有文书时，时间线和现场记录的重要性更高，应尽快固定。

问：对评估报告不认可，咨询时要说明什么？

说明评估机构名称、报告出具日期和送达时间、评估时点、评估方法、单价与面积，列出具体异议点，如用途认定、面积漏项、附属物未计、可比实例选取。带上报告原件、房屋照片、装修票据和周边交易信息，便于判断是否申请复核或鉴定。

问：已经签了补偿协议，还能维权吗？

可以围绕协议履行、主体资格、条款效力和签约程序说明情况。重点说明签约主体、协议内容、付款和安置房交付进度、对方违约事实及催告记录。能否变更或解除协议，需结合具体条款和证据判断，首次咨询不宜只凭口头描述下结论。

问：咨询前要不要先申请政府信息公开？

可以先梳理需要核实的文件，再决定申请顺序。信息公开有申请格式和答复要求，项目不同所需文件不同。首次咨询时说明已掌握的材料和想核实的问题，由律师判断先信息公开、先复议还是先固定证据，避免重复申请或错过其他程序节点。

首次咨询的价值在于把事实、文书和时间线对齐，而不是急于得出补偿数字。上海各区的项目公告、补偿方案和操作口径存在差异，房屋性质、签约主体、文书送达和履行情况都会影响判断。北京恒略律师事务所建议，咨询前按上文清单整理材料，并对尚缺的文书、日期和付款凭证逐项核对；具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。咨询电话4009003957。